L'Explication Prémisse
Cet article signifie que les petites réparations dites « locatives » (entretien courant, remplacement d'ampoules, joints, etc.) ne peuvent pas être mises à la charge du locataire si elles sont uniquement la conséquence de la vétusté (l'usure normale liée au temps) ou d'un cas de force majeure (événement extérieur, imprévisible et irrésistible). Autrement dit, quand l'usure normale ou un événement exceptionnel cause le problème, c'est le propriétaire qui doit payer la réparation, et non le locataire.
Après une tempête, la toiture présente une fuite qui abîme le plafond du séjour ; la fuite provient de tuiles arrachées par le vent (force majeure) : le propriétaire doit prendre en charge la réparation et le locataire n'a pas à la régler. De même, si le chauffe-eau rend l'âme parce qu'il est très ancien (vétusté), le remplacement incombe au propriétaire. En revanche, si le locataire a frappé accidentellement la chaudière et provoqué la panne, il pourra être tenu responsable.
- Portée : concerne les « réparations réputées locatives » — habituellement l'entretien courant et les petites réparations à la charge du locataire.
- Exclusions : le locataire n'est pas tenu de payer ces réparations lorsqu'elles sont uniquement dues à la vétusté (usure normale) ou à la force majeure.
- Force majeure : événement extérieur, imprévisible et irrésistible (ex. tempête, inondation, incendie d'origine extérieure).
- Vétusté : usure normale liée au temps ou à l'usage ; elle exonère le locataire du paiement des réparations correspondantes.
- Cas mixtes : si la dégradation résulte à la fois de la vétusté/force majeure et d'une faute du locataire, la responsabilité peut être partagée ou incomber au locataire selon les circonstances et la preuve.
- Preuve et état des lieux : l'état des lieux d'entrée et de sortie et les justificatifs (expertise, factures) sont utiles pour établir la cause (vétusté, force majeure ou faute du locataire).
- Conséquence pratique : le propriétaire doit supporter les frais des réparations relevant de la vétusté ou de la force majeure et ne peut légitimement les retenir sur le dépôt de garantie si elles relèvent uniquement de ces causes.