L'Explication Prémisse
Cet article explique comment reconnaître qu’un mur séparatif n’est pas mitoyen (c’est‑à‑dire qu’il n’appartient qu’à un seul propriétaire) à partir de son aspect. Si, en regardant le mur, un côté a un parement droit et vertical tandis que l’autre présente la partie supérieure inclinée (ou si seul un côté porte un chaperon/coping ou des pierres saillantes servant d’égout ou de corbeaux), la loi considère que le mur appartient exclusivement au propriétaire du côté où se trouvent l’égout, le chaperon ou les corbeaux. Autrement dit, l’apparence du sommet du mur fait présumer la propriété d’un seul côté.
Deux voisins, Alice et Bruno, ont un mur entre leurs jardins. Du côté d’Alice la face du mur est bien droite et verticale ; du côté de Bruno le sommet du mur est incliné et on y voit un chaperon en pierre pour évacuer l’eau. D’après l’article 654, ce mur est présumé appartenir uniquement à Bruno : il en est le propriétaire exclusif car les éléments d’évacuation (le chaperon / égout) sont de son côté.
- Il s’agit d’une présomption de non‑mitoyenneté fondée sur l’aspect du sommet du mur (un côté droit/à plomb, l’autre incliné).
- La présence, d’un seul côté, d’un chaperon (coping) ou de filets et corbeaux de pierre au moment de la construction constitue aussi un indice d’appartenance exclusive.
- Le mur est « censé appartenir » au propriétaire du côté où sont l’égout, le chaperon ou les corbeaux — présomption de propriété unilatérale.
- Cette présomption peut être contestée par des preuves contraires (titres de propriété, conventions, éléments montrant une mitoyenneté).
- La règle porte sur la qualification de mitoyenneté/exclusivité ; les conséquences pratiques (travaux, démolition, entretien, servitudes) en découlent mais restent soumises aux règles générales (respect de l’intégrité du mur, droits et obligations entre voisins).
- L’article aide à trancher les litiges quand l’indication matérielle sur le mur permet d’identifier rapidement à qui il appartient, sans autre preuve documentaire immédiate.