L'Explication Prémisse
Cet article permet, sauf exceptions (démembrement de la propriété ou situations visées par l'article 836), à un ou plusieurs coïndivisaires détenant ensemble au moins deux tiers des parts de demander au tribunal judiciaire l'autorisation de vendre un bien en indivision même si un ou plusieurs autres indivisaires s'y opposent. Les coïndivisaires majoritaires doivent d'abord déclarer leur intention devant notaire ; le notaire en avise les autres. Si certains s'opposent ou restent silencieux pendant trois mois, le notaire en dresse procès‑verbal et le tribunal peut alors autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires. La vente se fait par licitation (vente aux enchères publiques) et le produit ne peut être réemployé que pour régler les dettes et charges de l'indivision. L'autorisation rend la vente opposable aux coïndivisaires défaillants, sauf si la notification n'a pas été faite conformément aux règles prévues.
Trois frères héritent d'une maison en indivision : Alice a 40 % des parts, Bruno 30 % et Claire 30 %. Alice et Bruno (ensemble 70 % ≥ 2/3) veulent vendre mais Claire refuse. Alice et Bruno vont chez le notaire et déclarent leur intention de vendre. Le notaire signifie cette déclaration à Claire dans le mois qui suit. Claire s'oppose ou ne répond pas dans les trois mois ; le notaire rédige un procès‑verbal. Alice et Bruno saisissent le tribunal qui, après vérification que la vente ne lèse pas excessivement Claire (par exemple en lui retirant un droit d'habitation indispensable), autorise la vente par licitation. La maison est vendue aux enchères et le produit est partagé entre les indivisaires ; ces sommes ne peuvent être réutilisées pour racheter un autre bien, sauf si c'est pour payer des dettes ou charges de l'indivision.
- Condition de majorité : la demande doit être faite par les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis.
- Exceptions : ne s’applique pas en cas de démembrement de propriété ni si l’un des indivisaires est dans un cas visé par l’article 836.
- Formalité notariale : l’intention de vendre doit être exprimée devant notaire, qui la signifie aux autres indivisaires dans le mois.
- Délai de réponse : les indivisaires disposent de trois mois après signification pour s’opposer ou se manifester ; silence ou opposition est constaté par procès‑verbal.
- Autorisation judiciaire : si opposition ou silence, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente à condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
- Mode de vente : l’aliénation s’effectue par licitation (vente aux enchères publiques).
- Interdiction de remploi : les sommes issues de la vente ne peuvent être réemployées sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.
- Opposabilité : l’aliénation autorisée est opposable aux indivisaires dont le consentement a fait défaut, sauf si la notification préalable n’a pas respecté les modalités prévues.