L'Explication Prémisse
Cet article permet à des coïndivisaires qui détiennent ensemble au moins deux tiers des droits dans une indivision d’obtenir, sous certaines conditions, l’autorisation du tribunal judiciaire pour vendre un bien indivis même si un ou plusieurs autres indivisaires s’y opposent ou restent silencieux. Les coïndivisaires majoritaires doivent d’abord déclarer leur intention chez un notaire, qui la signifie aux autres indivisaires ; si ceux‑ci contestent la vente ou ne répondent pas dans le délai prévu, le notaire en dresse procès‑verbal et le tribunal peut alors autoriser la vente par licitation à condition que celle‑ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Les sommes issues de la vente restent soumises aux règles de l’indivision et, sauf pour régler les dettes et charges, ne peuvent pas être réemployées librement. La décision de vendre est opposable aux dissidents si la notification a été faite correctement.
Trois frères héritent d’une maison ; deux d’entre eux détiennent ensemble 2/3 des parts. Ils vont chez le notaire et déclarent vouloir vendre la maison. Le notaire signifie leur décision au troisième frère. Celui‑ci ne répond pas dans les trois mois. Le notaire constate ce silence et saisit le tribunal judiciaire, qui autorise la vente aux enchères (licitation) parce que la vente ne lèse pas de façon excessive le frère absent. La maison est vendue aux enchères, le produit sert d’abord à rembourser un prêt immobilier et les charges de l’indivision, et le reliquat reste affecté à l’indivision en attendant le partage définitif.
- Condition de majorité : demande possible si un ou plusieurs indivisaires réunissent au moins deux tiers des droits indivis.
- Déclaration chez le notaire : les indivisaires majoritaires doivent exprimer leur intention devant un notaire.
- Notification : le notaire signifie l’intention aux autres indivisaires dans le mois qui suit la déclaration.
- Délai de réponse : les autres indivisaires disposent de trois mois pour s’opposer ou se manifester.
- Constatation du silence ou de l’opposition : le notaire dresse procès‑verbal en cas d’opposition ou d’absence de réponse.
- Intervention du tribunal : si opposition ou silence, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente à la condition qu’elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.
- Mode de vente : la vente autorisée s’effectue par licitation (vente judiciaire/aux enchères).
- Utilisation du produit : les sommes tirées de la vente ne peuvent pas être réemployées librement, sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.
- Opposabilité : la vente réalisée selon l’autorisation du tribunal est opposable au coïndivisaire dont le consentement a fait défaut, à condition que la notification ait été faite correctement.
- Exceptions : l’article exclut les cas de démembrement de propriété et les situations visées par l’article 836 (cas particuliers empêchant l’aliénation).