L'Explication Prémisse
L'article dit que si un bien immobilier hérité est grevé d'une rente garantie par une hypothèque spéciale, chaque cohéritier peut exiger que cette rente soit remboursée (qu'on paie le capital) et que l'immeuble soit libéré avant de répartir les lots. Si on ne rembourse pas et que la succession est partagée en l'état, l'immeuble grevé est estimé comme les autres immeubles, mais on déduit du prix sa valeur correspondant au capital de la rente. L'héritier qui reçoit cet immeuble devient seul responsable du paiement de la rente et doit protéger (garantir) ses cohéritiers contre ce charge.
Exemple : Marc et Sophie héritent d'une maison et d'un appartement. L'appartement vaut 150 000 € mais est grevé d'une rente dont le capital équivalent est évalué à 30 000 €. Marc peut demander que la rente soit remboursée avant le partage. S'il n'y a pas de remboursement et que l'on partage en l'état, on estime l'appartement comme les autres biens (150 000 €) puis on déduit 30 000 € du prix total. Si Sophie reçoit l'appartement, elle devra désormais payer la rente annuelle et devra garantir Marc en cas de non-paiement (c'est-à-dire l'indemniser ou faire lever la charge).
- Chaque cohéritier peut exiger le remboursement (rachat) de la rente et la libération de l’immeuble avant la formation des lots.
- Si la succession est partagée en l’état, l’immeuble grevé est estimé au même taux que les autres immeubles.
- On déduit du prix total le capital de la rente (valeur actuelle de la charge) lors de l’évaluation.
- L’héritier qui reçoit l’immeuble grevé devient seul chargé du service de la rente (il paie les rentes futures).
- Cet héritier doit garantir ses cohéritiers : il doit les indemniser ou faire lever la charge s’il y a défaut de paiement.
- La règle protège les cohéritiers qui ne reçoivent pas le bien grevé en évitant qu’ils supportent la charge sans compensation.