L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement que certaines promesses unilatérales de vente (notamment pour des biens immobiliers, droits immobiliers, fonds de commerce, droits au bail ou certains titres sociaux) ne valent rien si elles ne sont pas formalisées rapidement : il faut soit un acte authentique (notaire) soit un acte sous seing privé qui ait été enregistré dans les dix jours suivant l’acceptation par le bénéficiaire. La même règle s’applique si la promesse est cédée à quelqu’un d’autre : la cession doit aussi être portée dans un acte authentique ou dans un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date, sinon elle est sans effet.
Mme Dupont accepte la promesse unilatérale de vente de son appartement faite par M. Martin. Ils s’entendent oralement mais ne vont pas immédiatement chez le notaire. Si, dans les dix jours suivant l’acceptation de Mme Dupont, ils ne signent pas un acte authentique chez le notaire ni un acte sous seing privé enregistré, la promesse est nulle et ne peut être opposée à un tiers. De même, si M. Martin cède sa promesse à un tiers et que cette cession n’est pas constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans les dix jours, la cession est sans effet.
- Champ d’application : biens immobiliers, droits immobiliers, fonds de commerce, droits à un bail et certains titres sociaux visés par le code général des impôts.
- Formalité exigée : acte authentique (notaire) ou acte sous seing privé enregistré.
- Délai : enregistrement ou acte authentique dans les dix jours à compter de l’acceptation par le bénéficiaire de la promesse.
- Nullité : sans respect de ces formalités et de ce délai, la promesse est nulle et de nul effet.
- Cessions : toute cession de ces promesses doit elle aussi être constatée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date.
- But pratique : protéger les parties et les tiers en assurant la publicité, la sécurité juridique et le contrôle fiscal des transferts importants.
- Conséquence pratique : l’absence de formalisme empêche d’opposer la promesse (ou sa cession) aux tiers et prive la partie bénéficiaire d’un droit opposable si l’exigence n’est pas respectée.