L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement que, lorsqu'une vente d'immeuble contient une clause prévoyant que la vente sera automatiquement annulée si l'acheteur ne paie pas à la date convenue, l'acheteur conserve néanmoins la possibilité de régulariser sa situation en payant même après le terme, tant que le vendeur ne lui a pas adressé une mise en demeure formelle (une sommation). En revanche, dès que le vendeur a fait cette sommation, le juge ne peut plus accorder de délai supplémentaire pour payer : l'acheteur perd alors la possibilité d'empêcher la résolution en obtenant du temps devant le tribunal.
Exemple concret : Vous achetez un appartement pour 200 000 € avec clause résolutoire et le prix devait être versé le 1er mars. Vous êtes en retard et vous payez le 10 mars : si le vendeur ne vous a pas encore envoyé une sommation de payer, votre paiement est recevable et empêche l'annulation de la vente. En revanche, si le 5 mars le vendeur vous a adressé une sommation vous enjoignant de payer sous 8 jours, alors, faute de paiement dans ce délai, la vente pourra être résolue de plein droit et un juge ne pourra pas vous accorder un délai supplémentaire pour payer.
- La clause résolutoire : la vente peut être prévue comme interrompue automatiquement si le prix n’est pas payé au terme.
- Paiement après terme : l’acheteur peut encore payer après la date prévue tant qu’il n’a pas reçu une sommation (mise en demeure formelle).
- Rôle de la sommation : c’est l’acte qui prive l’acheteur de la possibilité de régulariser par simple paiement ; elle déclenche la phase finale avant la résolution.
- Interdiction pour le juge : après la sommation, le juge ne peut accorder de délai supplémentaire pour le paiement.
- Protection relative du vendeur : la règle protège le vendeur en lui permettant d’arriver rapidement à la résolution une fois la sommation faite.
- Conséquence pratique : acheteurs — payez rapidement si vous êtes en retard ; vendeurs — adressez une sommation si vous voulez figer la situation et empêcher un paiement tardif d’empêcher la résolution.