L'Explication Prémisse
Cet article dit que si, dans l'acte de vente d'un bien immeuble, les parties ont prévu qu'en cas de non‑paiement du prix à l'échéance la vente serait résolue automatiquement, l'acheteur reste quand même libre de payer même après le délai fixé, tant que le vendeur ne lui a pas adressé une sommation formelle de payer. Une fois que la sommation a été faite, l'acheteur ne peut plus obtenir du juge un délai supplémentaire pour s'exécuter : la voie de la régularisation judiciaire est fermée après la sommation.
Vous achetez un appartement et le contrat précise que si le prix n'est pas versé le 1er juin la vente sera résolue de plein droit. Vous ne versez pas les fonds le 1er juin mais, avant que le vendeur n'envoie une sommation formelle, vous transférez l'argent le 10 juin : la vente demeure valable. En revanche, si le vendeur vous a fait signifier une sommation par huissier le 5 juin, vous ne pourrez plus demander au juge un délai pour payer après cette sommation ; la vente pourra alors être résolue automatiquement.
- Clause résolutoire valide si stipulée dans l'acte de vente d'immeuble (résolution de plein droit en cas de non‑paiement à l'échéance).
- L'acheteur peut encore régulariser sa situation en payant après l'échéance tant qu'il n'a pas reçu une sommation formelle de payer.
- La « sommation » est une mise en demeure formelle (souvent par huissier ou acte notarié) qui marque le point après lequel l'acheteur perd la possibilité d'obtenir un délai judiciaire.
- Après la sommation, le juge ne peut pas accorder à l'acheteur un délai supplémentaire pour payer : la régularisation par voie judiciaire est exclue.
- La protection offerte à l'acheteur avant la sommation incite le vendeur à utiliser la sommation pour verrouiller l'effet résolutoire s'il veut pousser à la résolution.
- La clause ne produit d'effet que si elle a été expressément prévue dans l'acte de vente et si les formalités de mise en demeure sont respectées.