L'Explication Prémisse
L’article dit que si le vendeur a prévu un « pacte de rachat » (droit de reprendre le bien qu’il a vendu), il ne peut revenir en propriété qu’après avoir remboursé au repreneur tout ce qui lui est dû : le prix principal, les frais loyaux liés à la vente, les réparations nécessaires et les travaux qui ont augmenté la valeur du bien (mais seulement jusqu’à concurrence de cette augmentation). Si le pacte de rachat a été régulièrement publié au fichier immobilier avant que l’acheteur n’ait grevé le bien de charges ou d’hypothèques, le vendeur reprend le bien libre de ces charges. Enfin, si l’acheteur a donné des baux faits sans fraude, le vendeur doit les respecter en reprenant le bien.
Monsieur A vend sa maison à Madame B mais conserve un pacte de rachat. Madame B paie 200 000 €. Plus tard, elle engage 30 000 € de travaux : 10 000 € de réparations nécessaires (toiture, chaudière) et 20 000 € pour une extension qui augmente la valeur de la maison de 18 000 €. Madame B prend aussi une hypothèque pour 50 000 €, mais l’hypothèque a été inscrite après la publicité du pacte de rachat. Deux ans après, Monsieur A exerce son droit de rachat. Il devra rembourser : les 200 000 €, les frais loyaux de la vente, les 10 000 € de réparations nécessaires, et 18 000 € (au maximum) au titre de l’augmentation de valeur liée à l’extension. Il ne pourra reprendre possession qu’une fois ces sommes payées. Comme le pacte avait été publié avant l’hypothèque, il reprend la maison libre de l’hypothèque. Enfin, si Madame B avait loué la maison de bonne foi à un locataire, Monsieur A devra respecter ce bail.
- Le vendeur qui rachète doit rembourser le prix principal et les frais loyaux de la vente (ex. frais supportés par l’acheteur).
- Les réparations nécessaires effectuées par l’acquéreur sont remboursées intégralement.
- Les travaux qui augmentent la valeur du bien sont remboursés seulement dans la limite de l’augmentation de valeur qu’ils ont produite.
- Le vendeur ne peut reprendre possession du bien qu’après avoir rempli toutes ces obligations de remboursement.
- Si le pacte de rachat a été publié au fichier immobilier avant les charges ou hypothèques constituées par l’acquéreur, le vendeur reprend le bien exempt de ces charges.
- Si la publication des charges ou hypothèques est antérieure à celle du pacte, ces charges peuvent subsister contre le vendeur.
- Le vendeur doit exécuter les baux valablement consentis par l’acquéreur (les locations faites sans fraude).