L'Explication Prémisse
Si aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé, la loi considère que le locataire a reçu le logement en bon état pour ce qui concerne les réparations locatives (les petites réparations et l'entretien courant). En pratique cela signifie que, lors de la sortie, c'est au locataire de prouver que des dégradations existaient déjà ou qu'il n'en est pas responsable : tant qu'il ne rapporte pas la preuve du contraire, il peut être tenu de remettre le logement dans l'état attendu.
Anne emménage sans faire d'état des lieux. Trois ans plus tard, à la sortie, le propriétaire lui reproche plusieurs peintures abîmées et des traces sur le sol et retient une partie du dépôt de garantie pour les réparer. Comme il n'y a pas d'état des lieux d'entrée, Anne est présumée avoir reçu l'appartement en bon état ; pour récupérer sa caution elle devra prouver (photos datées, témoignages, factures d'entretien antérieur, courriels signalant problèmes au propriétaire) que ces marques existaient déjà ou qu'elles résultent d'usure normale ou d'un vice dont elle n'est pas responsable.
- Présomption légale : en l'absence d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état pour les réparations locatives.
- Charge de la preuve : c'est au locataire de rapporter la preuve contraire s'il veut éviter d'être tenu pour des dégradations constatées à la sortie.
- Réfragabilité : la présomption est simple (réfragable) — elle peut être renversée par tout moyen de preuve (photos, témoignages, courriels, expertises, factures).
- Portée : la présomption concerne les réparations locatives/entretien courant (les petites réparations incombant normalement au locataire), pas nécessairement les grosses réparations incombant au propriétaire.
- Conséquence pratique : l'absence d'état des lieux augmente le risque pour le locataire ; il est fortement conseillé d'établir un état des lieux signé à l'entrée et à la sortie.
- Exceptions possibles : dommages causés par un vice du bâtiment, force majeure ou la preuve d'une cause exonératoire peuvent exonérer le locataire même sans état des lieux.