L'Explication Prémisse
Si le propriétaire vend le bien loué, l'acheteur ne peut pas chasser le preneur (fermier, métayer ou locataire) lorsque celui-ci possède un bail « authentique » ou un bail dont la date est certaine : ces baux sont opposables aux tiers. En revanche, pour des biens non ruraux (par exemple un logement ou un local commercial), l'acheteur pourra obtenir la restitution des lieux si le bail contient expressément une clause par laquelle le bailleur s'est réservé le droit de reprendre le bien en cas de vente.
M. Leblanc loue un champ à titre de métayage avec un bail rédigé chez le notaire (bail authentique). Il vend la ferme : l'acheteur, Mme Roy, ne peut pas expulser le métayer, elle doit respecter le bail jusqu'à son terme. En revanche, Mme Petit vend un appartement dont le locataire a simplement signé un contrat entre particuliers sans date certaine, mais le bail contient une clause disant que le propriétaire peut reprendre le logement en cas de vente ; l'acheteur peut alors demander l'expulsion du locataire conformément à cette clause (sous réserve des procédures légales).
- Un acheteur ne peut expulser le preneur que si le bail n’a pas de date certaine ni d’authenticité ; un bail authentique ou à date certaine est opposable aux tiers.
- Bail authentique = acte rédigé par un officier public (par ex. notaire) ; date certaine = preuve sûre de la date (enregistrement, dépôt chez un officier, etc.).
- Protection renforcée pour les fermiers et métayers : l’acheteur ne peut pas les expulser lorsqu’ils ont un bail authentique ou daté.
- Exception pour les biens non ruraux : le bail peut contenir une réserve expresse du droit de reprise en cas de vente ; alors l’acheteur peut expulser si cette clause existe.
- L’exercice d’une expulsion suit une procédure légale : on ne peut pas forcer quelqu’un à partir sans décision judiciaire ou procédure régulière.
- Pour sécuriser ses droits, le locataire doit veiller à faire constater la date du bail (enregistrement, acte notarié) ; pour sécuriser une reprise, le bailleur doit inscrire clairement la clause de réserve.