L'Explication Prémisse
Cet article dit que lorsque le propriétaire vend un bien loué, l'acheteur ne peut pas jeter dehors le locataire qui possède un bail « authentique » (par ex. acte notarié) ou un bail auquel on peut attribuer une « date certaine » (preuve fiable de la date du contrat). Autrement dit, la location continue de lier le nouveau propriétaire. Il y a toutefois une exception pour les locaux non ruraux : si le bail contient expressément une clause par laquelle le bailleur s'est réservé le droit d’expulser le locataire en cas de vente, l’acquéreur peut se prévaloir de cette réserve et demander le départ du locataire.
1) Vous achetez une ferme avec un fermier qui a un bail signé chez le notaire : vous entrez dans la propriété mais vous ne pouvez pas l’obliger à partir — le bail continue avec vous comme nouveau propriétaire. 2) Vous achetez un immeuble commercial où le commerçant a un bail signé entre les parties mais le contrat comporte une clause disant que le bail prendra fin si le propriétaire vend; comme il s’agit de locaux non ruraux et que la clause existe, le nouveau propriétaire peut demander au commerçant de quitter les lieux selon les modalités prévues au bail.
- Principe : la vente ne rompt pas le bail — l’acquéreur reprend le contrat de location.
- Baux protégés : convient aux fermiers, métayers et locataires ayant un bail authentique ou à date certaine.
- Bail authentique = généralement acte notarié ; date certaine = preuve formelle de la date du contrat (enregistrement, dépôt chez un officier public, etc.).
- Exception : pour les biens non ruraux, le bail peut contenir une clause par laquelle le bailleur se réserve expressément le droit d’expulser en cas de vente ; alors l’acheteur peut demander l’expulsion.
- La réserve doit figurer dans le contrat de bail et être claire pour être opposable à l’acquéreur.
- En pratique, l’acheteur « reprend » les droits et obligations du bailleur (loyer, durée, charges) sauf si la réserve valable a été prévue pour les locaux non ruraux.