L'Explication Prémisse
Cet article signifie que le locataire (le « preneur ») peut être tenu responsable des événements imprévus et inévitables (les « cas fortuits » ou force majeure) seulement si le contrat de bail le prévoit explicitement. Autrement dit, le risque d’un événement extérieur et exceptionnel ne pèse sur le preneur que si une clause claire et non équivoque a été insérée dans le contrat ; sans cette stipulation expresse, ce risque ne lui est pas automatiquement imputable.
Vous louez une boutique. Un orage exceptionnel provoque l’effondrement partiel de la devanture et abîme le mobilier et une partie du stock. Si le bail contient une clause disant que « le preneur supportera les cas fortuits », vous devrez prendre en charge les réparations et les pertes, sauf si votre assurance couvre l’événement. Si le bail ne comporte pas une telle clause, le propriétaire pourrait être tenu d’assumer la remise en état ou d’en partager la charge.
- « Preneur » = le locataire dans un contrat de bail.
- « Cas fortuits » = événements imprévisibles, extérieurs et impossibles à empêcher (force majeure).
- Obligation conditionnelle : la charge des cas fortuits pèse sur le preneur uniquement s’il existe une stipulation expresse dans le contrat.
- Effet : une fois la clause prévue, le preneur peut être responsable sans qu’il y ait faute de sa part (le risque est transféré).
- Interprétation restrictive : les tribunaux exigent une rédaction claire et précise ; les clauses vagues sont interprétées contre l’auteur de la clause.
- Limites : une clause ne peut pas écarter les règles de droit impératives ni exonérer totalement des obligations légales (ex. sécurité, entretien obligatoire), et son application peut être modulée selon les circonstances.
- Conseil pratique : prévoir une rédaction détaillée (liste d’événements, étendue des dommages visés, obligations de déclaration et d’atténuation) et souscrire des assurances adaptées (dommages, perte d’exploitation).