L'Explication Prémisse
Cet article dit qu'une clause du bail qui fait supporter au preneur (locataire) les « cas fortuits » ne vise que les accidents ordinaires et habituels du pays — par exemple la grêle, le gel, la grêle, la coulure — et non des événements exceptionnels (guerre, crue extraordinaire, etc.). En clair : si le bail charge le preneur des aléas normaux de la culture ou de l'exploitation, il prend les risques de ces aléas courants ; en revanche il ne supporte pas les catastrophes rares ou extraordinaires, sauf s'il a clairement accepté de prendre en charge « tous les cas fortuits, prévus ou imprévus ».
Pierre loue un champ pour y cultiver des légumes. Le bail contient une clause qui dit que « le preneur supportera les cas fortuits ». Une grêle violente détruit la récolte : c’est un cas fortuit ordinaire (dans cette région il y a souvent de la grêle), donc Pierre assume la perte. Quelques mois plus tard, une inondation exceptionnelle, jamais vue dans la région, ravage le champ : comme l’inondation n’est pas un risque habituel du pays, Pierre n’est pas tenu de supporter cette perte, sauf si le contrat le faisait expressément supporter de tous les aléas, même imprévus.
- La clause concernant les « cas fortuits » s’applique seulement aux cas fortuits ordinaires (ex. : grêle, gel, coulure, foudre).
- Les cas fortuits extraordinaires (guerre, inondation inhabituelle…) ne sont pas couverts par une clause générale, sauf stipulation expresse et claire du preneur l’obligeant à supporter tous les cas fortuits, prévus ou imprévus.
- L’appréciation de ce qui est « ordinaire » ou « extraordinaire » dépend du pays/la région et des risques habituels de l’endroit.
- La règle protège le preneur contre l’imposition de risques exceptionnels non prévus au contrat ; l’interprétation des clauses favorise une lecture restrictive pour les risques extraordinaires.
- Conséquence pratique : pour transférer tous les risques (même exceptionnels) au preneur, le bail doit le prévoir explicitement ; sinon, en cas de catastrophe exceptionnelle, le preneur peut être exonéré de la charge des pertes.