L'Explication Prémisse
Cet article dit qu’un promoteur (ou mandataire pour un projet) a, par le simple contrat qui le lie au maître de l’ouvrage, le pouvoir d’agir au nom du maître pour organiser et faire exécuter le programme : signer des contrats avec les entreprises, réceptionner les travaux, régler et clôturer les marchés, etc., dans la limite du prix global convenu. En revanche, il ne peut engager le maître par des emprunts ou par des actes qui dépendent de la disposition du bien (vente, hypothèque, etc.) que s’il a reçu un mandat spécial écrit à cet effet dans le contrat ou dans un acte postérieur. Enfin, le maître de l’ouvrage doit respecter les engagements valablement pris en son nom par le promoteur quand ces engagements résultent des pouvoirs que la loi ou le contrat ont attribués au promoteur.
Mme Dupont confie à un promoteur la construction d’un petit immeuble pour 1 000 000 €. Le promoteur signe des contrats avec des entreprises, réceptionne les phases de chantier et paie les sous-traitants jusqu’à concurrence du budget convenu : Mme Dupont doit honorer ces paiements. En revanche, si le promoteur veut emprunter 200 000 € en mettant en garantie le terrain de Mme Dupont ou vendre une parcelle, il ne peut le faire que si le contrat contient expressément un mandat spécial l’autorisant à contracter cet emprunt ou à aliéner le bien.
- Le contrat donne au promoteur le pouvoir d’agir au nom du maître de l’ouvrage pour réaliser le programme (signer, recevoir, régler, liquider les marchés).
- Ces pouvoirs sont limités par le montant du « prix global convenu » : le promoteur ne peut engager le maître au-delà de ce plafond.
- Les emprunts et les actes de disposition (vente, hypothèque, etc.) exigent un mandat spécial expressément prévu dans le contrat ou dans un acte postérieur pour lier le maître.
- Les actes accomplis par le promoteur en vertu des pouvoirs que la loi ou la convention lui confèrent lient le maître de l’ouvrage : celui-ci doit exécuter ces engagements.
- Distinction importante entre les pouvoirs usuels de gestion/exécution et les pouvoirs exceptionnels de disposition ou d’endettement.
- La preuve du mandat spécial est requise pour les actes grevant le patrimoine du maître ; sans ce mandat, le maître n’est pas tenu.
- Protection pour les tiers : ils peuvent se prévaloir des pouvoirs apparents du promoteur pour les actes ordinaires, mais pour les actes de disposition/emprunt, ils doivent vérifier l’existence du mandat spécial.