L'Explication Prémisse
Cet article dit que, pour les décisions qui dépassent les pouvoirs habituels du gérant d'une indivision (par exemple vendre un bien, consentir une grosse opération, ou prendre un engagement important), il faut l'accord de tous les indivisaires. Le gérant qui est lui‑même copropriétaire peut toutefois utiliser des voies judiciaires prévues par la loi (articles 815-4 à 815-6) pour obtenir l'autorisation du juge si nécessaire. Si un ou plusieurs indivisaires sont incapables (mineurs ou majeurs protégés), les décisions qui nécessitent l'unanimité doivent respecter les règles de protection qui s'appliquent à ces personnes (représentation, autorisation du juge, etc.). Les indivisaires peuvent convenir entre eux que, sauf en présence d'incapables, certaines catégories de décisions seront prises selon d'autres règles (par exemple à la majorité). En revanche, aucun bien immobilier indivis ne peut être vendu sans l'accord de tous, sauf lorsqu'une décision judiciaire permet la vente selon les articles cités.
Trois frères héritent d'un appartement en indivision. Le gérant propose de le vendre pour partager le prix. Deux frères sont d’accord, mais le troisième refuse. En principe, la vente d’un immeuble exige l’unanimité, donc elle ne peut pas se faire sans l’accord du troisième. Le gérant (qui est aussi l’un des frères) peut toutefois saisir le juge en application des recours légaux pour demander l’autorisation de vendre ou une solution alternative (par exemple attribuer l’appartement à l’un d’eux contre paiement d’une soulte). Si l’un des frères est mineur, la décision devra en outre respecter les règles de représentation et d’autorisation prévues pour protéger le mineur.
- Unanimité requise pour les décisions excédant les pouvoirs du gérant en indivision (notamment les opérations importantes sur les biens).
- Le gérant qui est lui‑même indivisaire peut exercer des recours judiciaires prévus par les articles 815-4 à 815-6 pour obtenir une solution si l’unanimité fait défaut.
- Si des indivisaires sont incapables (mineurs ou majeurs protégés), les décisions soumises à l’unanimité doivent respecter les règles de protection (représentation, autorisation du juge, etc.).
- Les indivisaires peuvent, entre eux, prévoir que certaines catégories de décisions seront prises autrement qu’à l’unanimité, à condition qu’il n’y ait pas d’incapables concernés.
- Exception importante : un immeuble indivis ne peut être aliéné (vendu) sans l’accord de tous les indivisaires, sauf recours judiciaire autorisant la vente selon les articles 815-4 et 815-5.