L'Explication Prémisse
Cet article signifie que, pour la tenue des registres, une hypothèque inscrite sur un lot de copropriété est considérée comme ne grevant pas formellement la quote‑part de parties communes attachée à ce lot. En revanche, si le créancier inscrit doit exercer ses droits (par exemple en cas de vente forcée), il pourra agir sur cette quote‑part de parties communes telle qu’elle existait au moment de la mutation dont le prix est réparti ; cette quote‑part est alors réputée grevée des mêmes sûretés que les parties privatives du lot et seulement de ces sûretés. En clair : la quote‑part de parties communes n’apparaît pas séparément dans l’inscription, mais le créancier reste fondé à en tirer bénéfice dans les limites et selon les garanties qui valent pour la partie privative du lot au moment de la vente distribuée.
Mme Dupont possède l’appartement n°12 dans une copropriété et ce lot comprend 1/50e des parties communes. Elle emprunte 100 000 € auprès de la Banque Alpha et inscrit une hypothèque sur son lot. Pour le registre, l’hypothèque n’est pas portée distinctement sur la 1/50e de parties communes. Si Mme Dupont fait défaut et que la Banque Alpha obtient la vente forcée du lot, la banque peut prétendre à sa part du prix correspondant à la 1/50e des parties communes telle qu’elle existait au moment de la vente ; cette quote‑part est considérée grevée par la même sûreté (l’hypothèque) que la partie privative et uniquement par elle — la banque ne peut donc revendiquer d’autres garanties sur la quote‑part que celles attachées au lot hypothéqué.
- Champ d’application : concerne les lots dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété.
- Inscription : pour les besoins du registre, l’hypothèque n’est pas réputée grever la quote‑part de parties communes attachée au lot (pas d’inscription séparée sur la quote‑part).
- Exercice des droits du créancier : le créancier inscrit peut néanmoins exercer ses droits sur la quote‑part des parties communes prise dans son état au moment de la mutation dont le prix fait l’objet de la distribution (ex. vente forcée).
- Étendue de la sûreté : cette quote‑part est tenue pour grevée des mêmes sûretés que les parties privatives du lot et uniquement de ces sûretés.
- Finalité pratique : concilier la publicité foncière (simplicité d’inscription) avec la protection des créanciers en cas de réalisation du lot.
- Conséquence pour les acquéreurs et copropriétaires : facilite la lecture des inscriptions tout en précisant les droits du créancier en cas de procédure de vente/distribution.