L'Explication Prémisse
Cet article impose que tout acte portant sur un droit qui peut être inscrit au registre foncier (par exemple une vente, une hypothèque, une servitude) soit rédigé « en forme authentique » pour pouvoir être inscrit : autrement dit il doit être dressé par un notaire, une juridiction ou une autorité publique. Si des parties ont signé entre elles un acte privé transférant ou déclarant la propriété d’un bien immobilier, ou constituant/transmettant une servitude, cet acte doit être suivi, dans les six mois, d’un acte authentique ; si l’une des parties refuse, il faut saisir la justice dans ce délai, faute de quoi l’acte devient caduc pour l’inscription. Enfin, un décret détermine les justificatifs et pièces à fournir pour les immeubles immatriculés et pour l’inscription lors de l’ouverture d’une succession.
Exemple : Paul vend sa maison à Léa. Ils signent une promesse et un compromis sous seing privé (acte privé) mais n’ont pas encore l’acte définitif chez le notaire. Selon l’article, pour que le transfert puisse être inscrit au service de la publicité foncière et opposable aux tiers, l’acte définitif doit être dressé en la forme authentique (par un notaire) dans les six mois qui suivent la signature du compromis. Si Paul refuse d’aller chez le notaire, Léa doit, dans ce même délai de six mois, saisir le tribunal pour forcer la régularisation ; sinon leur accord ne pourra pas être inscrit et perdra son effet pour l’enregistrement.
- Obligation de forme authentique pour tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit (notaire, juridiction de droit commun, autorité publique).
- S’applique notamment aux actes entre vifs translatifs ou déclaratifs de propriété immobilière et aux actes entre vifs constituant ou transmettant une servitude foncière.
- Si l’acte a été signé sous une autre forme, il doit être suivi d’un acte authentique dans les six mois, à peine de caducité pour l’inscription.
- Si une partie refuse de passer l’acte authentique, l’autre peut engager une demande en justice dans le même délai de six mois.
- Un décret en Conseil d’État précise les justificatifs exigés pour constater les droits sur un immeuble immatriculé et fixe la liste des pièces nécessaires à l’inscription en cas d’ouverture d’une succession.
- But pratique : garantir la sécurité juridique et l’opposabilité des droits aux tiers en encadrant la publicité foncière.