L'Explication Prémisse
Cet article impose un ordre dans les inscriptions : on ne peut inscrire un droit qui vient d'une transmission (ex. vente, donation) tant que le droit de la personne qui l'a transmis (l'auteur immédiat) n'est pas elle‑même inscrite. De plus, pour les droits qui ne sont pas la propriété (ex. usufruit, servitude, hypothèque), leur titulaire ne peut être inscrit qu'après que le propriétaire de l'immeuble soit inscrit, sauf si ce propriétaire a acquis son droit par prescription (possession prolongée) ou par accession — situations où l'inscription du propriétaire préalable n'est pas exigée.
Marie achète un terrain à Paul. Paul n'a pas encore fait inscrire son droit de propriété au registre. Si Marie veut immédiatement céder un droit d'usage à Luc (par ex. une servitude) ou obtenir une hypothèque auprès d'une banque, elle ne pourra pas faire inscrire ce droit tant que l'inscription de Paul (l'auteur immédiat) puis la sienne (propriétaire) ne seront pas à jour. En revanche, si Marie était devenue propriétaire parce qu'elle a acquis le terrain par prescription (possession continue pendant le délai légal), la banque pourrait inscrire une hypothèque même si la mention de propriété de Marie n'apparaît pas encore au registre.
- Principe de chaîne des inscriptions : on ne peut inscrire un droit dérivé avant l'inscription du droit de l'auteur immédiat.
- Priorité du propriétaire : les droits autres que la propriété (usufruit, servitudes, hypothèques, etc.) ne sont inscrits qu'après l'inscription du propriétaire de l'immeuble.
- Exception : si le propriétaire a acquis son droit par prescription ou par accession, l'inscription préalable du propriétaire n'est pas exigée pour inscrire un droit autre que la propriété.
- But pratique : assurer la cohérence et la sécurité du fichier des droits réels en évitant les « trous » dans la chaîne de titularité.
- Application concrète : concerne les transferts successifs de droits et la publicité foncière (ou registre équivalent) — vérification de la chaîne de titre avant inscription.