L'Explication Prémisse
L'article signifie que la personne qui a l'usufruit (celle qui utilise le bien et perçoit ses revenus) doit assurer l'entretien courant et les petites réparations nécessaires au bon usage du bien. En revanche, les « grosses réparations » (les travaux importants touchant la structure ou l'existence même du bien) incombent au propriétaire. Exception : si ces grosses réparations sont nécessaires parce que l'usufruitier n'a pas fait les entretiens ou réparations d'entretien depuis le début de l'usufruit, alors l'usufruitier devra aussi en supporter le coût.
Mme Martin a l'usufruit d'une maison. Quand un robinet fuit ou qu'une ampoule doit être remplacée, c'est à elle de payer et de faire la réparation (entretien courant). Un jour, la toiture doit être entièrement refaite : c'est normalement à M. Martin, le nu-propriétaire, de payer. Mais si la toiture s'est détériorée parce que Mme Martin n'a pas nettoyé les gouttières et laissé l'eau s'infiltrer depuis le début de son usufruit, la réfection complète de la toiture pourra être mise à sa charge, car le besoin de grosse réparation résulte de son défaut d'entretien.
- Distinction entre réparations d'entretien (à la charge de l'usufruitier) et grosses réparations (à la charge du propriétaire).
- L'usufruitier doit assurer l'entretien courant et les petites réparations pour conserver le bien en bon état d'usage.
- Le propriétaire supporte les travaux importants affectant la structure ou la solidité du bien (grosses réparations).
- Si une grosse réparation devient nécessaire à cause du défaut d'entretien de l'usufruitier, celui-ci devient responsable du coût de cette grosse réparation.
- La responsabilité de l'usufruitier ne joue que si le défaut d'entretien a eu lieu depuis l'ouverture de l'usufruit (période de son exercice).
- En pratique, le propriétaire doit pouvoir établir le lien de cause à effet entre le défaut d'entretien et la nécessité de la grosse réparation pour engager la responsabilité de l'usufruitier.
- Les parties peuvent toutefois prévoir des arrangements différents par contrat, sous réserve des règles d'ordre public.