L'Explication Prémisse
Cet article dit deux choses simples : si l'usufruit (le droit d'utiliser et de percevoir les fruits d'un bien) et la nue-propriété (la propriété sans l'usufruit) sont vendus en même temps, le prix de vente doit être partagé entre ces deux droits en fonction de leur valeur respective, sauf si les parties conviennent d'une autre répartition. Par ailleurs, si le bien est vendu alors qu'il est grevé d'un usufruit, la vente n'enlève rien aux droits de l'usufruitier : il continue à exercer son usufruit tant qu'il ne l'a pas expressément renoncé.
Mme Dupont vend un appartement pour 200 000 €. M. A achète l'usufruit (droit d'habiter et percevoir les loyers) et Mme B achète la nue-propriété. Les acheteurs conviennent d'évaluer l'usufruit à 70 000 € et la nue-propriété à 130 000 €, donc le prix se répartit en conséquence (70 000 € pour l'usufruit, 130 000 € pour la nue-propriété). Si Mme Dupont avait vendu l'appartement à un tiers sans l'accord de l'usufruitier, celui-ci pourrait néanmoins continuer à habiter ou percevoir les fruits du bien selon son usufruit, sauf s'il a renoncé expressément à ce droit.
- Principe de répartition : le prix d'une vente simultanée se partage entre usufruit et nue-propriété selon la valeur respective de chaque droit.
- Liberté contractuelle : les parties peuvent toutefois convenir d'une autre répartition (par exemple reporter la valeur de l'usufruit sur le prix).
- Protection de l'usufruitier : la vente du bien grevé d'usufruit sans l'accord de l'usufruitier n'affecte pas son droit ; il conserve son usufruit tant qu'il ne l'a pas renoncé.
- Séparation des droits : l'acquéreur de la nue-propriété n'acquiert pas l'usage ou les fruits du bien tant que subsiste l'usufruit.
- Renonciation expresse : seul un acte clair de renonciation met fin à l'usufruit.
- Conséquences pratiques : la répartition influence la taxation, la comptabilité et les obligations des parties (charges, entretien, perception des fruits).