L'Explication Prémisse
Cet article dit simplement que les propriétaires peuvent créer des servitudes (droits ou obligations liés à un terrain, par exemple un passage, une canalisation, une vue, etc.) sur leurs terrains ou au bénéfice de leurs terrains. Mais ces servitudes doivent toujours être attachées à un fonds (c’est‑à‑dire à une parcelle de terre) et non à une personne ; on ne peut donc pas imposer une charge personnelle à quelqu’un ni créer un avantage strictement personnel. De plus, la servitude ne doit pas enfreindre l’ordre public. Enfin, ce sont les termes du titre (acte) qui fixent l’usage et l’étendue de la servitude ; à défaut d’acte, ce sont les règles légales qui s’appliquent.
Deux voisins, Alice et Bruno, possèdent chacun une parcelle enclavée qui ne donne pas directement sur la rue. Alice accepte d’établir sur son terrain un chemin d’accès qui permettra à Bruno d’atteindre la rue. Ils rédigent un acte notarié qui précise la largeur du chemin, son entretien et son usage. Cette servitude profite à la parcelle de Bruno (le fonds dominant) et pèse sur la parcelle d’Alice (le fonds servant) : elle est donc attachée aux terrains et non aux personnes. Si l’acte n’avait pas été précis, l’usage et l’étendue du chemin seraient réglés par les règles légales applicables.
- Une servitude doit être attachée à un fonds (parcelle/terrain) et profiter à un fonds — elle est réelle, pas personnelle.
- On ne peut pas imposer une servitude en faveur ou au détriment d’une personne : la charge doit viser un bien, pas un individu.
- Les servitudes ne doivent pas être contraires à l’ordre public (pas de servitude autorisant un trouble illégal ou dangereux).
- L’acte constitutif (titre) détermine l’usage et l’étendue de la servitude ; en l’absence d’acte, les règles légales prévues s’appliquent.
- Cet article concerne la création volontaire de servitudes par les propriétaires ; il est préférable de formaliser la servitude par écrit (acte) pour éviter les litiges.