L'Explication Prémisse
Si une même personne possède deux terrains entre lesquels existe un signe visible d’une servitude (par exemple un chemin, canalisation apparente, fenêtre donnant sur l’autre terrain) et qu’elle vend l’un des terrains sans prévoir de clause sur cette servitude, la servitude ne disparaît pas : elle reste attachée aux terrains concernés. Autrement dit, si le terrain vendu est celui qui bénéficiait de la servitude, l’acheteur conserve ce droit ; si c’est le terrain qui subissait la servitude qui est vendu, l’acheteur conserve l’obligation de la supporter.
Vous possédez une maison (terrain A) et, derrière, un chemin privé (terrain B) que tout le monde voit clairement. Vous vendez la maison (terrain A) sans préciser dans l’acte que le nouvel acquéreur pourra continuer d’utiliser le chemin pour accéder à la rue. D’après l’article 694, l’acquéreur de la maison conserve automatiquement le droit d’emprunter ce chemin. Inversement, si vous aviez vendu le terrain B (le chemin) sans en parler, l’acheteur du chemin resterait tenu de laisser passer l’utilisateur du terrain A.
- Condition initiale : les deux héritages (fonds) doivent avoir appartenu au même propriétaire avant l’aliénation.
- Il faut l’existence d’un signe apparent de servitude : la servitude doit être visible ou perceptible de façon objective.
- Silence du contrat : l’acte de vente ne contient aucune convention concernant la servitude.
- Effet : la servitude subsiste malgré la vente, soit en faveur du fonds aliéné (l’acheteur garde le droit), soit à la charge du fonds aliéné (l’acheteur subit l’obligation).
- La règle protège les droits réels attachés aux fonds et s’applique indépendamment d’une mention expresse dans l’acte.
- Ne concerne pas les servitudes dissimulées : si la servitude n’est pas apparente, la présomption ne joue pas de la même façon.
- Il s’agit d’une règle relative aux servitudes réelles (droits attachés aux fonds), non aux obligations personnelles entre vendeurs et acheteurs.