L'Explication Prémisse
Cet article dit que lorsqu’on crée des lots (par exemple lors d’une division, d’une copropriété ou d’un partage), il faut essayer de ne pas couper en morceaux des unités qui fonctionnent ensemble sur le plan économique ou matériel, parce que les séparer risquerait de réduire leur valeur. Autrement dit, on cherche à préserver l’intégrité des biens qui forment un ensemble utile (exploitation agricole, commerce avec ses locaux et ses dépendances, etc.) pour éviter que leur découpage les rende moins efficaces ou moins attractifs sur le marché.
Imaginons une boulangerie qui comprend un magasin, un laboratoire avec les fours et un petit logement pour le boulanger, le tout sur un même terrain. Si, en divisant la propriété, on vend le magasin à une personne, le laboratoire à une autre et le logement à une troisième, la boulangerie en tant qu’activité risque de disparaître (personne n’a tous les éléments nécessaires pour faire fonctionner l’activité) et chaque lot perdra de la valeur. L’article impose d’éviter ce type de division nuisible.
- Principe de préservation : il faut s’efforcer de ne pas fragmenter des unités économiques ou des ensembles de biens qui fonctionnent ensemble.
- But économique : la règle vise à éviter la dépréciation résultant du fractionnement (perte d’efficacité, coûts supplémentaires, disparition d’un fonds de commerce, etc.).
- Champ d’application : concerne la formation et la composition des lots (division, partage, constitution de lots en copropriété ou vente par lots).
- Devoir de prudence, pas d’interdiction absolue : l’expression « on s’efforce » indique une obligation d’éviter autant que possible la division dommageable, mais ce n’est pas une prohibition catégorique.
- Critères à considérer : fonctionnement conjoint des éléments, dépendances matérielles (accès, servitudes), continuité d’exploitation, valeur commerciale et utilité économique.
- Conséquences pratiques : priorité à regrouper les éléments indispensables au maintien de l’activité (local+outils+accès) ; sinon prévoir des solutions compensatoires (indemnités, servitudes, modalités particulières).
- Décision technique et équilibrée : le juge, le notaire ou l’aménageur doit apprécier au cas par cas en tenant compte de l’intérêt des coïndivisaires et de la valeur globale des biens.