L'Explication Prémisse
Cet article dit que chaque cohéritier ou copropriétaire en indivision a le droit d'obtenir toutes les pièces qui concernent la gestion des biens communs et que la personne qui gère les biens (le gérant) doit, au moins une fois par an, rendre des comptes aux autres indivisaires en indiquant par écrit les gains réalisés et les pertes déjà subies ou prévues. Tous les indivisaires doivent contribuer aux dépenses nécessaires pour préserver les biens (entretien, réparations urgentes, etc.). Si les indivisaires n’ont pas conclu d’accord particulier, ce sont alors les règles légales (les articles 815-9 à 815-11) qui déterminent comment chacun peut utiliser le bien et comment on répartit les bénéfices et les pertes.
Trois frères héritent d’un appartement. L’un d’eux s’occupe de percevoir les loyers et de payer les factures : il est gérant. Chaque année, il remet aux deux autres tous les justificatifs (reçus de loyers, factures, relevés de compte) et un bilan écrit montrant que les loyers ont rapporté 10 800 € l’année et qu’un gros travaux de toiture estimé à 6 000 € est à prévoir. Les trois frères doivent alors participer à cette dépense de conservation : chacun paie 2 000 € sauf s’ils ont convenu d’une répartition différente entre eux.
- Tout indivisaire peut exiger la communication de tous les documents relatifs à la gestion (transparence).
- Le gérant a l’obligation de rendre compte une fois par an et de communiquer par écrit les bénéfices réalisés et les pertes encourues ou prévisibles.
- Chaque indivisaire doit participer aux dépenses nécessaires à la conservation des biens indivis (entretien, réparations, assurances, etc.).
- En l’absence d’accord entre indivisaires, les règles des articles 815-9 à 815-11 s’appliquent pour l’exercice du droit d’usage et de jouissance et pour la répartition des bénéfices et pertes.
- Les indivisaires restent libres de convenir d’un accord particulier entre eux : cet article ne les empêche pas d’organiser différemment la gestion ou la répartition.
- Le gérant peut être l’un des indivisaires ou une personne désignée ; ses obligations de transparence et de reddition des comptes demeurent contraignantes.
- Le droit de communication et l’obligation de reddition des comptes sont des moyens de contrôle qui permettent aux indivisaires de vérifier la bonne gestion et, le cas échéant, d’agir pour faire respecter leurs droits.