L'Explication Prémisse
Les privilèges immobiliers sont des priorités de paiement que la loi accorde à certains créanciers sur les biens immobiliers d’un débiteur. Ils existent parce que la loi le prévoit (pas parce qu’un accord privé) et s’appliquent de façon générale à la catégorie de créanciers visée. Ils n’ont pas besoin d’être inscrits pour exister, mais on doit les lire strictement : on ne peut pas les étendre au‑delà de ce que la loi prévoit. Concrètement, le titulaire d’un privilège est payé en priorité sur le produit de la vente de l’immeuble, devant les créanciers ordinaires, mais il ne peut pas « suivre » le bien entre les mains d’un tiers acquéreur (pas de droit de suite). Enfin, si le même privilège couvre aussi tous les meubles du débiteur, le créancier ne saisira l’immeuble que si les meubles ne suffisent pas à couvrir sa créance.
Monsieur Dupont doit des impôts locaux et la loi donne au Trésor un privilège sur ses biens. Ce privilège existe sans qu’il faille l’inscrire. Si Dupont possède une voiture, des meubles et une maison, l’administration tentera d’abord de récupérer sa créance sur les biens meubles (vente des meubles, saisie de comptes, etc.). Elle ne demandera la vente de la maison que si la vente des meubles et autres biens mobiliers ne suffit pas. Si la maison avait déjà été vendue à un tiers avant toute mesure, l’administration ne pourrait pas « poursuivre » la maison chez le nouveau propriétaire : elle ne reçoit que sa part prioritaire sur le produit de la vente, selon les règles prévues par la loi.
- Les privilèges immobiliers existent parce que la loi les prévoit (ce ne sont pas des droits contractuels).
- Ils sont généraux : ils s’appliquent à la catégorie de cas et de créanciers définie par la loi.
- Ils sont dispensés de l’inscription : pas d’obligation d’enregistrement pour produire effet.
- Interprétation stricte : les textes qui créent ces privilèges doivent être lus étroitement, sans extension judiciaire.
- Droit de préférence : le créancier privilégié est payé avant les créanciers ordinaires sur le produit de l’immeuble.
- Pas de droit de suite : le privilège ne permet pas de suivre le bien chez un tiers acquéreur et de le saisir chez lui.
- Priorité entre meubles et immeubles : si le privilège couvre aussi la généralité des meubles, le créancier n’attaque l’immeuble que si les meubles ne suffisent pas à couvrir la dette.