L'Explication Prémisse
Les privilèges immobiliers sont des avantages prévus par la loi qui placent certains créanciers avant les autres pour être payés sur le produit d’un immeuble appartenant au débiteur. Ils sont automatiques (donnés par la loi) et ne demandent pas d’enregistrement formel, mais doivent être interprétés strictement. Ils donnent une priorité de paiement, pas un droit de « suivre » le bien chez un tiers : le créancier privilégié peut être payé en priorité sur le prix tiré de l’immeuble, mais ne peut pas poursuivre ou reprendre le bien chez un acquéreur. Si le même privilège couvre à la fois les meubles et les immeubles du débiteur, le créancier doit d’abord se faire payer sur les meubles ; les immeubles n’interviennent que si les meubles ne suffisent pas.
Mme Martin fait rénover sa maison par une entreprise de toiture. L’entreprise n’est pas payée intégralement. En vertu d’un privilège immobilier prévu par la loi, l’entreprise a vocation à être préférée aux autres créanciers sur le produit éventuel de la vente de la maison : si Mme Martin vend sa maison, le prix de vente sera réparti en priorité pour régler ce que lui doit l’entreprise. En revanche, si Mme Martin vend la maison à un tiers, l’entreprise ne peut pas « reprendre » le toit chez l’acheteur (pas de droit de suite). Si l’entreprise avait aussi un privilège sur les meubles de Mme Martin, elle devra d’abord être payée sur ces meubles ; l’intervention sur l’immeuble n’aura lieu que si les meubles sont insuffisants pour couvrir sa créance.
- Les privilèges immobiliers sont créés par la loi (pas par contrat).
- Ils sont généraux et dispensés de la formalité d’inscription (pas d’enregistrement requis).
- Ils sont d’interprétation stricte : on ne les étend pas au-delà de ce que la loi prévoit.
- Ils donnent une priorité de paiement : le créancier privilégié est préféré aux autres créanciers sur le produit de l’immeuble.
- Ils ne confèrent pas de droit de suite : le privilège ne permet pas de suivre le bien chez un tiers pour le reprendre.
- Si le privilège porte aussi sur la généralité des meubles du débiteur, les meubles jouent en priorité ; l’exercice sur l’immeuble n’intervient qu’en cas d’insuffisance du mobilier.