L'Explication Prémisse
Cet article signifie que peuvent être grevés d'une hypothèque tous les « droits réels » portant sur un bien immobilier dès lors que ces droits sont « dans le commerce », c’est‑à‑dire qu’ils peuvent être librement transmis ou aliénés. Autrement dit, ce n’est pas seulement la pleine propriété d’un logement qui peut servir de garantie à un prêt : des droits comme l’usufruit, la superficie ou d’autres droits réels immobiliers transmissibles peuvent aussi être hypothéqués. En revanche, les droits qui ne sont pas commercialisables (droits inaliénables, biens du domaine public, ou droits purement personnels non cessibles) ne peuvent pas faire l’objet d’une hypothèque.
Mme Durand a obtenu, lors d’une succession, l’usufruit d’un appartement (elle a le droit d’habiter et de percevoir les loyers). Pour financer des travaux, elle demande un prêt à la banque et constitue son usufruit en garantie par une hypothèque sur ce droit. Si elle ne rembourse pas, la banque pourra faire vendre l’usufruit (ou exercer les voies de saisie prévues) pour se faire payer, même si la nue‑propriété appartient à une autre personne.
- Sont visés les droits réels immobiliers : ce sont des prérogatives directement attachées à un bien immeuble (ex. propriété, usufruit, superficie, emphytéose lorsque transmissibles).
- Condition « dans le commerce » : le droit doit être cessible/aliénable ; les droits inaliénables ou non transférables ne sont pas hypothéquables.
- Hypothèque = sûreté réelle : elle permet au créancier d’obtenir un droit de gage sur le droit immobilier grevé pour garantir le paiement d’une dette.
- Tous les droits réels démembrés peuvent, s’ils sont commerçables, être hypothéqués (par ex. usufruit ou nue‑propriété peuvent faire l’objet d’une sûreté distincte).
- Effet limité à la chose grevée : l’hypothèque porte sur le droit hypothéqué et non sur d’autres droits éventuels attachés au même immeuble.
- Opposabilité et formalités : pour être opposable aux tiers, l’hypothèque doit respecter les formalités prévues (inscription au registre foncier ou autres mentions légales selon le droit applicable).
- Exclusions pratiques : biens du domaine public, droits strictement personnels ou protections légales (qui interdisent la cession) ne peuvent pas être hypothéqués.