L'Explication Prémisse
L'article 678 dit simplement que vous ne pouvez pas ouvrir des fenêtres donnant directement sur le fonds voisin, installer des balcons ou autres saillies qui regardent le terrain d'autrui, si la paroi où elles sont faites se trouve à moins de 19 décimètres (1,90 m) du terrain voisin. Cette règle s'applique que le terrain voisin soit clos ou non. Il y a toutefois une exception : si le terrain voisin est déjà grevé, au bénéfice du propriétaire qui bénéficie de la vue, d'une servitude de passage qui interdit d'y construire, alors la restriction de distance ne s'applique pas.
Vous voulez percer une fenêtre et poser un balcon au premier étage d'une maison. Si la façade où seront la fenêtre et le balcon est située à 1,50 m de la limite de propriété du jardin du voisin, c'est interdit — la distance minimum exigée est de 1,90 m. En revanche, si entre votre façade et le jardin du voisin il existe un cheminement protégé par une servitude de passage qui empêche le voisin d'y bâtir, vous pouvez conserver ou créer cette ouverture même si la distance est inférieure à 1,90 m.
- Distance minimale de 19 décimètres (1,90 m) entre le mur où sont pratiquées les vues/saillies et le fonds voisin.
- Sont visés : vues droites, fenêtres d'aspect, balcons et autres saillies similaires (ouvertures et projections regardant le fonds d'autrui).
- La règle s'applique que le fonds voisin soit clos ou non.
- Exception : la règle ne s'applique pas si le fonds ou une partie du fonds est déjà grevé, au bénéfice du propriétaire qui bénéficie de la vue, d'une servitude de passage empêchant l'édification de constructions.
- La mesure se rapporte au mur où l'on pratique les vues/saillies et à la propriété voisine (la limite du fonds).
- En cas de non-respect, le voisin peut se prévaloir de la disposition pour demander la suppression ou la modification de l'ouverture ou de la saillie (recours contentieux ou négociation possible).