L'Explication Prémisse
Si, dans une indivision, un des indivisaires dépense son argent pour améliorer le bien (ex. travaux qui augmentent sa valeur) ou pour le conserver (réparations urgentes, entretien), la loi dit qu’on doit tenir compte de ces dépenses de manière équitable au moment où le bien est partagé ou vendu : on compense celui qui a payé en fonction de l’augmentation de valeur qu’il a créée ou du coût qu’il a supporté. À l’inverse, si un indivisaire a causé des détériorations ou dégradations par son fait ou sa faute et que la valeur du bien en a souffert, il doit en répondre et indemniser les autres.
Deux frères héritent d’un immeuble. L’un des frères paie de sa poche un nouveau toit (travaux d’amélioration) et répare une fuite importante pour éviter l’effondrement (dépense de conservation). Cinq ans plus tard, ils vendent l’immeuble : le frère qui a payé obtient d’être compensé — soit par remboursement, soit par majoration de sa part — au regard de la plus‑value créée par le toit et des frais engagés pour la réparation. Si, au contraire, l’autre frère avait négligé l’entretien et provoqué une inondation qui a diminué la valeur, il devrait indemniser la perte causée.
- Les dépenses d’amélioration payées par un indivisaire doivent être prises en compte selon l’équité au moment du partage ou de la vente (aliénation).
- Les dépenses nécessaires de conservation effectuées avec des deniers personnels sont aussi prises en compte, même si elles n’améliorent pas la valeur du bien.
- L’appréciation se fait « au temps du partage ou de l’aliénation » : l’effet sur la valeur à ce moment-là sert de base à la compensation.
- Inversement, l’indivisaire qui, par son fait ou sa faute, a causé des dégradations diminuant la valeur doit en répondre et indemniser.
- La prise en compte porte sur l’équité : compensation par remboursement, majoration de part, ou autre ajustement lors du partage selon les circonstances.
- Celui qui réclame la prise en compte doit apporter la preuve des travaux ou dépenses (factures, devis, justificatifs) et de leur impact sur la valeur.
- Les dépenses doivent avoir été engagées avec des fonds personnels de l’indivisaire ; les dépenses volontaires ou non nécessaires peuvent être discutées quant à leur prise en compte.