L'Explication Prémisse
L'article impose à un indivisaire qui veut vendre tout ou partie de ses droits à une personne extérieure à l'indivision d'en informer les autres indivisaires par un acte extrajudiciaire (par exemple signifié par huissier ou notaire) en précisant le prix, les conditions de la vente et l'identité (nom, domicile, profession) de l'acheteur proposé. Dès cette notification, chaque indivisaire dispose d'un mois pour annoncer, également par acte extrajudiciaire, qu'il exerce son droit de préemption et qu'il reprend la vente aux mêmes prix et conditions. Si un indivisaire exerce ce droit, il doit concrétiser la vente dans les deux mois qui suivent sa réponse ; à défaut, sa déclaration devient nulle après une mise en demeure de 15 jours restée sans effet et le vendeur peut demander des dommages‑intérêts. Si plusieurs indivisaires préemptent, ils acquièrent ensemble la part vendue au prorata de leurs parts, sauf accord contraire. Enfin, si le vendeur accorde des délais de paiement, les règles de l'article 828 s'appliquent.
Trois frères héritent d'un appartement en indivision à parts égales. L'un d'eux reçoit une offre d'un acquéreur extérieur pour 150 000 €. Avant de vendre, il doit envoyer aux deux autres, par acte extrajudiciaire, le prix (150 000 €), les conditions (paiement comptant) et l'identité de l'acheteur. Les deux frères ont un mois pour dire qu'ils exercent leur droit de préemption au même prix et conditions. Si l'un des frères accepte dans le mois, il doit signer l'acte de vente dans les deux mois suivants ; s'il n'y parvient pas et que le vendeur le met en demeure 15 jours puis reste sans effet, la déclaration de préemption devient nulle et le vendeur peut réclamer des dommages‑intérêts. Si les deux frères décident d'acheter, ils deviendront copropriétaires de la part vendue selon leurs parts respectives (1/3 chacun), sauf s'ils conviennent autrement.
- Notification obligatoire par acte extrajudiciaire (ex. huissier ou notaire) du prix, des conditions et de l'identité (nom, domicile, profession) de l'acheteur proposé.
- Délai d'un mois à compter de la notification pour exercer le droit de préemption ; l'exercice doit être fait par acte extrajudiciaire.
- Le droit de préemption permet d'acquérir aux mêmes prix et conditions que ceux notifiés au vendeur.
- Si le droit de préemption est exercé, l'indivisaire préempteur dispose de deux mois pour réaliser l'acte de vente.
- Si la vente n'est pas réalisée dans ce délai, la déclaration de préemption devient nulle de plein droit quinze jours après une mise en demeure restée sans effet ; le vendeur peut demander des dommages‑intérêts.
- Si plusieurs indivisaires exercent le droit de préemption, ils achètent ensemble la portion en vente, en proportion de leurs parts dans l'indivision, sauf convention contraire.
- Lorsque des délais de paiement sont consentis par le cédant, les règles de l'article 828 du Code civil s'appliquent (modalités liées au paiement différé).
- Absence de réponse dans le délai d'un mois = possibilité pour le cédant de vendre à l'acquéreur étranger aux conditions notifiées.