L'Explication Prémisse
L'article donne aux coindivisaires (les personnes qui possèdent ensemble un bien sans le partager) un droit de priorité quand l'un d'eux veut vendre tout ou partie de ses droits à une personne extérieure à l'indivision. Le vendeur doit informer formellement les autres coindivisaires du prix, des conditions et de l'identité de l'acheteur projeté. À partir de cette notification, chaque coindivisaire dispose d'un mois pour dire qu'il achète aux mêmes prix et conditions. S'il lève ce droit de préemption, il doit conclure la vente dans les deux mois qui suivent ; sinon sa déclaration devient caduque après une mise en demeure restée sans effet et le vendeur peut demander des dommages‑intérêts. Si plusieurs coindivisaires exercent la préemption, ils achètent en commun selon leurs parts, sauf accord différent.
Trois frères héritent d'une maison en indivision. L'un d'eux veut vendre sa part à un voisin pour 60 000 €. Il doit signifier aux deux autres, par un acte formel (par ex. signification d'huissier ou acte notarié), le prix, les conditions et l'identité de l'acheteur. Les deux frères ont alors un mois pour dire s'ils préfèrent acheter eux‑mêmes à 60 000 € et aux mêmes conditions. Si l'un des frères l'annonce dans le mois, il disposera de deux mois pour finaliser l'achat. Si les deux l'annoncent, ils achèteront ensemble la part en vente au prorata de leurs parts dans l'indivision, sauf s'ils conviennent d'autre chose.
- Objet : concerne la cession à titre onéreux de tout ou partie des droits d'un indivisaire à une personne étrangère à l'indivision.
- Obligation de notification : le cédant doit notifier par acte extrajudiciaire le prix, les conditions de la vente et les nom, domicile et profession de l'acquéreur projeté.
- Délai pour exercer le droit : les autres indivisaires ont un mois à compter de la notification pour exercer le droit de préemption.
- Forme de l'exercice : l'exercice doit être notifié au cédant par acte extrajudiciaire.
- Délai pour réaliser la vente : en cas de préemption, l'acquéreur indivisaire dispose de deux mois à compter de l'envoi de sa réponse pour réaliser l'acte de vente.
- Nullité et mise en demeure : si l'acquéreur ne réalise pas la vente dans le délai, sa déclaration devient nulle de plein droit quinze jours après une mise en demeure restée sans effet ; le vendeur peut demander des dommages‑intérêts.
- Cas de pluralité : si plusieurs indivisaires exercent la préemption, ils acquièrent ensemble la portion mise en vente proportionnellement à leurs parts, sauf convention contraire.
- Portée : s'applique à la vente de droits sur l'ensemble des biens indivis ou sur un ou plusieurs biens de l'indivision.
- Paiement échelonné : si le cédant a consenti des délais de paiement, les règles de l'article 828 s'appliquent (les modalités convenues sont prises en compte).
- But pratique : protège les coindivisaires en leur donnant la possibilité d'empêcher l'entrée d'un tiers en achetant aux mêmes conditions.