L'Explication Prémisse
Cet article protège les coïndivisaires lorsqu'une part d'un indivisaire est mise en vente aux enchères. L'avocat ou le notaire doit prévenir les autres indivisaires au moins un mois avant la vente. Après l'adjudication (la vente aux enchères), chaque coïndivisaire dispose d'un mois pour « se substituer » à l'acheteur : il peut déclarer qu'il reprend la place de l'acquéreur (en pratique, il devient acheteur aux mêmes conditions) en faisant une déclaration au greffe du tribunal ou chez le notaire. Le cahier des conditions de vente doit aussi indiquer explicitement l'existence de ce droit de substitution. L'objectif est d'empêcher qu'un tiers acquière une part sans laisser la possibilité aux coïndivisaires de l'acheter à la place.
Trois frères héritent d'une maison en indivision. Les créanciers d'un des frères font saisir et mettre aux enchères la part de ce frère. Le notaire en charge de la vente informe les deux autres frères un mois avant la date prévue. À l'issue de l'enchère, un acquéreur extérieur remporte la mise. L'un des frères, qui souhaite garder la maison dans la famille, dépose dans le mois qui suit l'adjudication une déclaration au greffe pour se substituer à l'acquéreur : il paie aux mêmes conditions et devient propriétaire de la part vendue.
- Obligation d'information : l'avocat ou le notaire doit notifier les indivisaires au moins un mois avant la vente.
- Droit de substitution : chaque indivisaire peut, dans le mois suivant l'adjudication, se substituer à l'acquéreur et prendre sa place.
- Formalisme de la substitution : la déclaration doit être faite soit au greffe, soit auprès du notaire.
- Mention obligatoire : le cahier des conditions de vente doit préciser l'existence du droit de substitution.
- Champ d'application : concerne la vente aux enchères de tout ou partie des droits d'un indivisaire dans les biens indivis ou dans un ou plusieurs de ces biens.
- Effet pratique : permet aux coïndivisaires de conserver la chose indivise en empêchant l'entrée d'un tiers sans leur offrir la possibilité d'acquérir.
- Délais stricts : non-respect du délai d'un mois pour la substitution fait perdre le droit de se substituer.