L'Explication Prémisse
L'article organise qui peut décider pour des biens détenus en indivision (plusieurs propriétaires ensemble). Les indivisaires qui représentent au moins deux tiers des droits peuvent, à cette majorité, accomplir des actes courants de gestion (entretien, perception de loyers, mandat d’administration, vente de meubles pour payer les dettes, signature/renouvellement de certains baux). Ils doivent informer les autres co‑propriétaires sous peine d’inopposabilité. En revanche, pour tout acte important qui dépasse l’exploitation normale (ou toute disposition d’un bien immobilier), il faut l’accord de tous. Enfin, si un indivisaire gère les biens au vu et su des autres sans opposition, il est présumé mandaté tacitement pour les actes d’administration seulement, pas pour vendre des biens ou conclure certains baux.
Trois frères héritent d’une maison et de meubles en indivision : l’un détient 50 % des droits, les deux autres 25 % chacun. Les deux frères réunissant 75 % (au moins deux tiers) peuvent décider de faire repeindre la maison, de confier la gestion locative à une agence, ou de vendre le mobilier (canapés, meubles) pour rembourser des factures communes. Ils doivent informer le troisième frère ; s’ils ne le font pas, celui‑ci peut prétendre que ces décisions ne le lient pas. En revanche, ils ne peuvent pas vendre la maison entière ni conclure un bail commercial pour la transformer en boutique sans l’accord de tous. Si l’un des frères règle régulièrement les factures et perçoit les loyers avec connaissance des autres, sans qu’ils s’y opposent, il est présumé avoir reçu un mandat tacite pour ces actes de gestion courante, mais pas pour vendre la maison ou signer un bail commercial.
- Indivision = propriété collective où chaque indivisaire détient des « droits indivis » (votes proportionnels aux parts).
- Seuil = au moins deux tiers des droits indivis pour prendre certaines décisions (majorité qualifiée).
- Actes possibles à la majorité des deux tiers : actes d’administration, donner un mandat général d’administration, vendre les meubles indivis pour payer dettes/charges, conclure/renouveler certains baux (sauf baux à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal).
- Obligation d’informer les autres indivisaires : à défaut, les décisions sont inopposables à ceux‑ci (ils ne sont pas liés).
- Unanimité requise pour tout acte qui dépasse l’exploitation normale des biens indivis et pour tout acte de disposition (vente d’immeuble, donation, hypothèque…), sauf la vente des meubles pour payer les dettes visée par l’art. 3°.
- Distinction pratique : actes d’administration = gestion courante (entretien, perception de loyers, réparations normales) ; actes de disposition = ventes d’immeubles, aliéner les droits, engager lourdement l’indivision.
- Restriction de baux : la majorité de deux tiers ne suffit pas pour conclure/renouveler les baux agricoles, commerciaux, industriels ou artisanaux.
- Mandat tacite : si un indivisaire gère au vu et au su des autres et sans opposition, il est présumé mandaté pour les actes d’administration seulement — pas pour les actes de disposition ni pour conclure/renouveler les baux exclus.